1. 저당권이란 무엇인가
저당권은 채무자가 돈을 갚지 않을 경우를 대비해 채권자가 특정 부동산을 담보로 확보할 수 있는 권리입니다.
쉽게 예를 들어보겠습니다. A씨가 B씨에게 1억 원을 빌렸다고 가정하겠습니다.
A씨는 자신의 주택을 담보로 제공하고 돈을 빌릴 수 있습니다.
이때 돈을 빌려준 사람이 해당 주택에 저당권을 설정하면 A씨가 돈을 갚지 않을 경우 일정한 법적 절차를 통해 담보 부동산에서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
즉 저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 활용되는 대표적인 담보물권입니다.
근저당권이란 무엇인가 근저당권 역시 부동산을 담보로 채권을 확보하기 위한 권리입니다.
하지만 일반적인 저당권과 달리 장래에 발생할 수 있는 채권까지 일정한 한도액 안에서 담보할 수 있다는 특징이 있습니다.
은행의 주택담보대출에서 근저당권이 많이 사용되는 이유도 여기에 있습니다.
대출을 이용하는 동안 이자나 추가적인 채무관계 등이 발생할 수 있기 때문에 금융기관에서는 일정한 최고액을 정해 담보를 확보하는 방식으로 근저당권을 설정하는 경우가 일반적입니다.
채권최고액이란 근저당권을 이해하려면 '채권최고액'이라는 용어도 알아야 합니다.
등기부등본에 근저당권이 표시되어 있다면 채권최고액이 함께 표시되는 경우가 많습니다. 여기서 주의할 점은 채권최고액이 실제 대출받은 금액과 반드시 같은 것은 아니라는 것입니다.
예를 들어 실제 대출금이 1억 원이라고 해도 등기부에 표시된 채권최고액은 1억 원보다 높게 설정될 수 있습니다.
이는 원금뿐만 아니라 이자와 지연손해금 등 일정한 범위의 채무를 담보하기 위한 것입니다. 따라서 등기부등본에서 채권최고액을 확인했다고 해서 그것을 그대로 실제 대출잔액이라고 생각해서는 안 됩니다.
2. 은행 대출에는 왜 근저당권을 설정할까
은행은 고객에게 큰 금액을 빌려주면서 아무런 담보 없이 대출해 주기 어렵습니다.
주택이나 토지 등의 부동산에 근저당권을 설정하면 채무자가 대출금을 제대로 상환하지 못하는 경우 해당 담보를 통해 채권을 회수할 수 있는 기반을 마련할 수 있습니다.
이러한 이유로 주택담보대출을 받은 주택의 등기부등본을 보면 은행이나 금융기관 명의의 근저당권이 표시되는 경우가 많습니다.
근저당권이 있다고 해서 위험한 집일까 등기부등본에 근저당권이 있다고 해서 무조건 위험한 부동산이라고 볼 수는 없습니다.
대출을 이용해 집을 구입하는 경우 근저당권이 설정되는 것은 매우 일반적인 일입니다.
중요한 것은 근저당권의 존재 자체보다 전체적인 권리관계와 거래 조건입니다.
예를 들어 매매계약을 할 때 매도인의 대출을 잔금 지급 과정에서 상환하고 근저당권을 말소하는 조건으로 거래하는 경우가 있습니다. 반대로 임차인의 입장에서는 해당 부동산의 근저당권과 자신의 보증금 사이의 관계를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
전세 계약에서 근저당권을 확인해야 하는 이유 전세보증금은 금액이 큰 경우가 많습니다.
따라서 전세 계약을 할 때는 등기부등본을 확인하여 선순위 권리관계를 살펴보는 것이 중요합니다.
특히 이미 상당한 금액의 근저당권이 설정되어 있는 주택이라면 해당 주택의 시세와 선순위 채권 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 단순히 집주인이 "문제없는 집이다"라고 설명하는 것만 믿기보다는 객관적인 자료를 직접 확인하는 습관이 필요합니다.
저당권과 근저당권의 가장 큰 차이 두 권리의 차이를 아주 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.
저당권은 특정 채권을 담보하는 형태로 이해할 수 있고, 근저당권은 장래에 증감할 수 있는 불특정 채권을 일정한 최고액의 범위에서 담보하는 형태라고 이해하면 쉽습니다. 실생활에서는 은행의 주택담보대출과 관련해 근저당권을 훨씬 자주 접하게 됩니다.
따라서 부동산 공부를 처음 시작한다면 근저당권과 채권최고액의 개념을 먼저 익혀두는 것이 좋습니다.
3.근저당권 말소란
대출금을 모두 상환했다고 해서 등기부등본에서 근저당권이 자동으로 사라지는 것으로 생각하면 안 됩니다.
대출 상환 후 금융기관에서 말소에 필요한 서류를 받아 등기 절차를 진행하는 것이 일반적입니다.
은행에 따라 관련 서류를 발급받는 방법이 다를 수 있으므로 대출금을 모두 갚은 후에는 금융기관에 근저당권 말소 절차를 문의하는 것이 좋습니다.
직접 등기소를 방문해 처리하는 방법도 있고, 법무사에게 맡기는 방법도 있습니다.
경매에서는 근저당권이 왜 중요한가 부동산 경매에서는 근저당권이 권리분석에서 중요한 역할을 합니다.
여러 권리가 존재하는 경우 각각의 설정 시점과 법적인 성격을 확인해야 하고, 어떤 권리가 낙찰 후 소멸하고 어떤 권리가 남을 수 있는지 살펴봐야 합니다.
따라서 경매 초보자라면 등기부등본에 근저당권이 있다는 사실만 확인할 것이 아니라 설정일자와 다른 권리와의 관계를 함께 분석하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 마무리 저당권과 근저당권은 부동산을 공부할 때 반드시 알아야 하는 기본 개념입니다.
특히 근저당권은 주택담보대출과 관련해 일상생활에서도 자주 접하게 됩니다. 핵심은 근저당권의 채권최고액이 실제 대출잔액과 동일한 개념이 아니라는 점입니다. 또한 부동산 거래에서는 근저당권 하나만 보고 안전성을 판단하기보다는 부동산의 실제 가치, 다른 권리관계, 임대차 관계 등을 종합적으로 확인해야 합니다. 부동산은 큰 금액이 움직이는 거래인 만큼 등기부등본의 내용을 정확하게 이해하고 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.