1. 등기부등본이란 정확한 명칭은 '등기사항전부증명서'입니다.
일반적으로 많은 사람들이 등기부등본이라는 이름으로 부르고 있습니다. 부동산 등기에는 해당 부동산의 소유권과 소유권에 관한 여러 권리관계가 기록됩니다. 아파트, 주택, 토지 등을 거래할 때 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하고, 해당 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있는지 확인하기 위해 사용합니다.
표제부 확인하기 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어 살펴볼 수 있습니다.
먼저 표제부에는 부동산의 기본적인 표시가 나옵니다. 토지라면 소재지, 지목, 면적 등이 표시되고 건물이라면 건물의 종류와 구조, 면적 등에 관한 내용이 기록됩니다.
아파트와 같은 집합건물은 건물 전체에 대한 내용과 해당 세대의 전유부분에 관한 내용이 구분되어 표시됩니다. 계약하려는 부동산의 주소와 면적 등이 실제 계약 대상과 일치하는지 확인하는 것이 기본입니다.
.갑구 확인하기 갑구는 소유권에 관한 사항을 확인하는 부분입니다. 현재 소유자가 누구인지 확인할 때 가장 먼저 살펴봐야 합니다. 부동산 매매계약을 체결할 때는 계약 상대방의 이름과 등기부상 소유자의 이름이 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
공동소유인 경우에는 여러 명의 소유자가 표시될 수 있으므로 이 부분도 주의해서 확인해야 합니다. 또한 갑구에는 소유권 이전뿐 아니라 압류, 가압류, 가처분 등 소유권과 관련된 여러 사항이 기록될 수 있습니다. 따라서 단순히 소유자 이름만 확인하고 끝내서는 안 됩니다.
2.을구 확인하기 을구에서는 소유권 이외의 주요 권리관계를 확인할 수 있습니다.
대표적인 것이 근저당권입니다. 은행에서 주택담보대출을 받은 경우 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다.
예를 들어 등기부등본에 금융기관 명의의 근저당권이 설정되어 있다면 해당 부동산을 담보로 대출 관계가 존재한다는 의미로 볼 수 있습니다. 전세권이나 지상권 등도 을구에서 확인할 수 있습니다. 따라서 부동산을 매수하거나 임차할 때는 갑구와 을구를 함께 확인해야 합니다.
근저당권은 왜 확인해야 할까 근저당권은 부동산 거래에서 매우 자주 등장하는 권리입니다.
은행 등 금융기관이 대출을 실행하면서 채무자가 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 부동산을 담보로 확보하는 것입니다.
등기부등본에 근저당권이 있다고 해서 반드시 문제가 있는 부동산이라는 뜻은 아닙니다.
대출이 있는 상태에서 정상적으로 거래되는 주택도 많습니다. 다만 매매계약을 할 때 근저당권을 어떻게 처리할 것인지 명확하게 정해야 합니다.
일반적으로 매도인의 대출을 잔금으로 상환하고 근저당권을 말소하는 방식 등이 사용될 수 있지만 구체적인 절차는 금융기관과 거래 당사자 사이에서 확인해야 합니다.
갑구의 압류와 가압류 압류나 가압류가 표시되어 있다면 더욱 주의해야 합니다.
압류는 채무자의 재산을 처분하거나 집행하기 위해 국가기관 등이 법적인 절차에 따라 제한을 가하는 것입니다.
가압류는 채권자가 장래의 강제집행을 위해 채무자의 재산을 미리 보전하는 성격을 가지고 있습니다.
이러한 권리가 설정된 부동산을 거래할 때는 단순히 매도인의 설명만 듣고 계약하기보다 전문가에게 법적인 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본에서 날짜를 확인해야 하는 이유 등기부등본에서는 권리의 내용뿐만 아니라 설정된 날짜와 순서를 살펴보는 것도 중요합니다.
특히 여러 권리가 설정되어 있는 경우 어떤 권리가 먼저 설정되었는지가 법률관계를 판단하는 데 중요한 요소가 될 수 있습니다.
경매에서는 이러한 권리의 순서가 더욱 중요하게 작용할 수 있습니다.
따라서 경매를 공부하는 사람이라면 단순히 '근저당권이 있다' 정도로 끝내지 말고 설정일과 권리관계를 함께 보는 연습이 필요합니다. 등기부등본은 한 번만 보면 될까 부동산 거래에서는 등기부등본을 한 번 확인했다고 안심하기보다 중요한 시점마다 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전 확인하고, 잔금 지급 전에도 변동 사항이 없는지 다시 확인하는 것이 안전합니다. 그 이유는 계약 이후 잔금을 지급하기 전까지 새로운 권리가 설정될 가능성을 완전히 배제할 수 없기 때문입니다. 실제 거래에서는 계약 당사자와 중개사, 금융기관 등이 잔금일의 등기 상태를 확인하면서 절차를 진행하는 경우가 많습니다.
3. 등기부등본만으로 모든 것을 알 수 있는 것은 아니다
등기부등본은 매우 중요한 자료지만 이것 하나만 확인한다고 부동산의 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
예를 들어 임대차계약에서는 실제 점유 여부와 전입신고, 확정일자 등 여러 요소를 함께 확인해야 합니다.
또한 건축물대장, 토지이용계획, 실제 현황 등도 필요에 따라 확인할 수 있습니다. 경매라면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등도 함께 검토해야 합니다. 마무리 등기부등본은 부동산 거래에서 기본이 되는 중요한 서류입니다.
처음에는 복잡해 보이지만 표제부에서는 부동산의 기본 정보, 갑구에서는 소유권 관련 사항, 을구에서는 소유권 이외의 주요 권리관계를 확인한다고 기억하면 이해하기 쉽습니다.
특히 계약을 앞두고 있다면 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류 등이 있는지, 계약 내용과 등기 내용이 일치하는지를 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
부동산은 금액이 큰 거래인 만큼 작은 부분이라도 확인하는 습관이 중요합니다. 등기부등본을 읽는 방법을 익혀두면 앞으로 주택 매매뿐만 아니라 전세, 월세, 경매 등을 공부할 때도 큰 도움이 됩니다.