1.공매와 경매의 차이점
부동산에 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤 ‘경매’와 ‘공매’라는 단어를 들어봤을 것입니다.
두 제도 모두 일반적인 부동산 매매보다 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회가 있다는 점에서 관심을 받고 있습니다.
하지만 경매와 공매는 진행되는 방식과 담당 기관, 매각 절차 등에 차이가 있습니다.
이름은 비슷하지만 서로 다른 제도이기 때문에 부동산 투자를 고려한다면 기본적인 차이부터 이해하는 것이 중요합니다.
경매란 무엇인가?
부동산 경매는 채무자가 빚을 제대로 갚지 못했을 때 채권자가 법원에 경매를 신청하고, 법원이 해당 부동산을 매각하는 절차입니다.
대표적으로 주택담보대출을 받은 사람이 대출금을 장기간 갚지 못하는 경우를 생각할 수 있습니다.
채권자는 법적인 절차를 통해 담보로 잡혀 있는 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다.
경매는 법원이 진행하기 때문에 일반적으로 ‘법원 경매’라고 부릅니다.
경매에 참여하려는 사람은 법원에서 제공하는 매각 정보를 확인하고 입찰에 참여합니다.
최고가를 제시한 사람이 일정한 절차를 거쳐 매수인이 되는 방식입니다.
공매란 무엇인가?
공매는 경매와 마찬가지로 공개적인 경쟁을 통해 재산을 매각하는 제도입니다. 대표적인 공매 사례로 세금 체납으로 압류된 재산의 매각을 들 수 있습니다. 국가나 지방자치단체 등이 체납자의 재산을 압류한 후 이를 매각하여 체납된 세금을 충당하는 경우가 있습니다.
공매에서는 한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 온라인 플랫폼인 온비드를 통해 다양한 물건의 정보를 확인할 수 있습니다.
공매는 부동산뿐만 아니라 차량이나 각종 재산 등이 매각 대상이 될 수 있다는 특징이 있습니다.
2.경매와 공매의 가장 큰 차이
가장 기본적인 차이는 **누가 어떤 절차를 통해 매각을 진행하느냐**에 있습니다.
경매는 법원이 주도하는 절차이고, 공매는 국가기관이나 공공기관 등이 보유하거나 압류한 재산 등을 매각하는 절차가 대표적입니다.
또한 입찰 방식과 매각 절차에서도 차이가 있습니다.
경매는 법원에서 정해진 날짜와 장소에서 입찰하는 방식이 일반적이지만, 공매는 온라인을 통한 입찰이 대표적입니다. 다만 물건의 종류와 매각 주체에 따라 세부적인 절차가 달라질 수 있기 때문에 실제 입찰을 할 때는 해당 물건의 공고 내용을 반드시 확인해야 합니다.
경매와 공매의 공통점 경매와 공매에는 공통점도 많습니다.
첫째, 일반적인 부동산 매매와 달리 공개적인 입찰을 통해 매수인을 결정합니다.
둘째, 부동산의 권리관계와 임차인 현황 등을 확인하는 과정이 중요합니다.
셋째, 단순히 가격만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 취득 후 발생할 수 있는 비용과 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
넷째, 매각 과정에서 정해진 기한과 절차를 지켜야 합니다.
초보자가 주의해야 할 점 경매나 공매 물건이 시세보다 저렴해 보인다는 이유만으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.
부동산에는 등기부등본에 나타나는 권리뿐만 아니라 임차인의 보증금, 점유관계, 세금과 관리비 등의 문제가 존재할 수 있습니다.
따라서 입찰 전에는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서 등 관련 자료를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 낙찰받은 금액만 준비하면 된다고 생각해서는 안 됩니다.
취득세와 법무 관련 비용, 명도와 수리 비용 등 추가적인 비용이 발생할 가능성도 있기 때문입니다.
3. 경매와 공매는모두 부동산을 취득할 수 있는 하나의 방법이지만 운영 주체와 절차에 차이가 있습니다.
경매는 법원이 진행하는 매각 절차라는 점이 핵심이고, 공매는 국가기관이나 공공기관 등이 진행하는 매각 절차가 대표적입니다. 처음 시작하는 사람이라면 가격만 확인하기보다 매각 절차와 권리관계를 이해하는 것부터 시작하는 것이 좋습니다. 무엇보다 실제 입찰을 결정하기 전에는 해당 물건의 공식 매각 공고와 관련 서류를 직접 확인하는 습관이 필요합니다.